Huis verkopen na een overlijden: hoe gaat dat in België?

Hoe verkoopt u een geërfd huis in België?

Een geërfd huis verkoopt u in vijf stappen: de keuze over de erfenis, het bewijs van wie erfgenaam is, het akkoord van alle erfgenamen, het compromis en de notariële akte. Daartussen loopt de aangifte van nalatenschap, die een eigen termijn heeft.

De volgorde is niet vrij te kiezen. Wie een koper zoekt voor de erfenis aanvaard is, loopt het risico dat de verkoop zelf al als aanvaarding geldt. En wie een compromis tekent zonder dat alle mede-eigenaars meedoen, heeft geen geldige verkoop.

• De erfgenamen kiezen: zuiver aanvaarden, aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving of verwerpen.
• De erfopvolging wordt vastgelegd in een attest of akte, met voor het huis een akte van onroerende erfopvolging.
• Alle erfgenamen gaan akkoord met de verkoop, de vraagprijs en de makelaar of de notaris die verkoopt.
• Het compromis wordt getekend; de attesten voor de verkoop liggen dan klaar.
• Bij de akte gaat de eigendom over en krijgt de koper de sleutels.

Wanneer mogen de erfgenamen het huis van een overledene verkopen?

De erfgenamen mogen het huis verkopen zodra ze de erfenis aanvaard hebben en het onderling eens zijn. Een vaste wachttijd na het overlijden is er niet, maar de keuze over de erfenis neemt vaak enkele weken tot maanden in beslag. Twijfelt de familie over schulden, lees dan eerst wat erfenis verwerpen betekent voor het huis.

Na het overlijden zijn de erfgenamen samen eigenaar in onverdeeldheid. Wie mag of moet tekenen, en wat er gebeurt met een minderjarige erfgenaam of een langstlevende partner met vruchtgebruik, staat in de gids moeten alle erfgenamen tekenen bij de verkoop van een huis.

Intussen kan het praktische werk al vooruit: foto's van elke kamer, een lijst van wat er staat en een afspraak over de sleutels. Hoe u het huis daarna leeg krijgt voor de bezoeken of tegen de akte, leest u op de pagina over een huis leegmaken voor de verkoop.

Welk document bewijst dat het geërfde huis van de erfgenamen is?

De akte van onroerende erfopvolging bewijst wie de nieuwe eigenaars van het huis zijn en voor welk deel. Zonder die akte kan de notaris het huis niet verkopen of verdelen.

Volgens notaris.be is de akte wettelijk verplicht wanneer er onroerend goed in de nalatenschap zit en er een aangifte van erfbelasting moet gebeuren. De FOD Financiën levert ze gratis af als aan alle voorwaarden voldaan is: minstens één erfgenaam heeft aanvaard, de wettelijke erfregels gelden zonder testament of huwelijkscontract, en geen enkele erfgenaam is onbekwaam. In alle andere gevallen maakt de notaris de akte op.

Bij een verkoop zit u sowieso bij een notaris. Vraag daarom bij het eerste gesprek of hij de akte van erfopvolging en de verkoop samen voorbereidt.

Verkoopt u het huis voor of na de aangifte van nalatenschap?

Dat mag allebei, maar de verkoopprijs kan invloed hebben op de erfbelasting. In de aangifte van nalatenschap geeft u de waarde van het huis op de datum van het overlijden op, en die aangifte moet in Vlaanderen in principe binnen vier maanden na het overlijden binnen zijn.

Notaris.be wijst op een valkuil. De Vlaamse Belastingdienst kan tot twee jaar na de aangifte nagaan of de waarde niet te laag was. Verkoopt u in die periode voor een prijs die minstens 10% hoger ligt dan de aangegeven waarde, dan kan dat leiden tot een aanvullende belasting en een belastingverhoging.

Wie die onzekerheid wil vermijden, kan voor de aangifte een gratis bindende schatting vragen bij de Vlaamse Belastingdienst, of een erkende schatter-expert inschakelen. Hoe de woning en de spullen in de aangifte terechtkomen, leest u in de gids over de aangifte van nalatenschap, de woning en de inboedel.

Betaalt u meerwaardebelasting als u een geërfd huis verkoopt?

Nee, volgens notaris.be betaalt u geen meerwaardebelasting bij de verkoop van vastgoed of grond die u via een erfenis verkregen heeft. Dat geldt ook als u kort na het overlijden verkoopt.

Verwar die meerwaardebelasting niet met de erfbelasting. De erfbelasting betalen de erfgenamen op wat ze erven, op basis van de aangifte van nalatenschap, los van een latere verkoop. Neemt één erfgenaam het huis over van de anderen, of zit er een schenking van vroeger achter, laat de notaris dan nakijken wat in uw geval geldt. Twijfelt de familie nog of ze wel wil verkopen, lees dan de gids geërfd huis verhuren of verkopen.

Hoe lang duurt de verkoop van een geërfd huis van compromis tot akte?

Tussen het compromis en de notariële akte zitten meestal enkele maanden. Volgens notaris.be gaat de notaris in die tijd na of er nog hypotheken op het huis rusten, of verbouwingen vergund zijn en of iemand een voorkooprecht heeft; tegelijk loopt het kredietdossier van de koper bij de bank.

De attesten moeten er al eerder zijn. Het bodemattest vraagt u aan voor het compromis, en een woning die u publiek te koop zet, heeft een EPC nodig. Welke attesten er nog bij komen en wat dat betekent voor wie in het huis moet kunnen rondlopen, staat op de pagina over de verkoop. Zoek in de kasten intussen naar oude plannen, keuringsverslagen en facturen van verbouwingen: de notaris en de koper vragen er vaak naar.

Wanneer moet het geërfde huis leeg zijn voor de koper?

Het geërfde huis moet leeg zijn op het moment dat de koper het genot krijgt, meestal op de dag van de akte. Wat er precies mag blijven staan, spreken verkopers en koper af in het compromis.

Plan het leegmaken een à twee weken voor de akte, zodat er ruimte blijft voor een laatste controle en de meterstanden. Eerst haalt de familie weg wat ze zelf wil bewaren. Wat de koper overneemt, wordt aangeduid en blijft staan; papieren, foto's en juwelen worden apart gelegd voor de familie.

Stuur ons foto's van elke kamer, ook van de zolder, de kelder en de garage, samen met de datum van de akte. Op basis daarvan krijgt u een vaste prijs, nog voor er iets gebeurt. Bruikbare meubels gaan naar De Kringwinkel, de rest gesorteerd naar het recyclagepark of erkende verwerkers, en het huis wordt bezemschoon opgeleverd. Wat de prijs bepaalt, leest u bij de kost van een huis leegmaken na overlijden.

Veelgestelde vragen