Moeten alle erfgenamen tekenen bij de verkoop van een huis?

Waarom moeten alle erfgenamen tekenen bij de verkoop van het huis?

Alle erfgenamen moeten tekenen omdat ze na het overlijden samen eigenaar zijn van het hele huis, in onverdeeldheid. Niemand bezit een bepaalde kamer of verdieping; iedereen heeft een aandeel in het geheel.

Het Burgerlijk Wetboek zegt in artikel 3.73 dat daden van beheer en daden van beschikking over een onverdeeld goed met instemming van alle mede-eigenaars moeten gebeuren. Een verkoop is een daad van beschikking. Notaris.be zegt het praktisch: zijn er meerdere eigenaars, dan moeten ze allemaal de verkoopovereenkomst ondertekenen.

Dat geldt al voor het compromis, niet pas voor de akte. Een makelaar die met één erfgenaam een bod aanvaardt, heeft dus nog geen verkoop.

Wat mag één erfgenaam alleen beslissen over het geërfde huis?

Eén erfgenaam mag alleen bewarende handelingen en daden van voorlopig beheer stellen, zonder toestemming van de anderen. Denk aan een gesprongen leiding laten herstellen, een kapotte ruit vervangen of de verwarming in de winter laten aanstaan. Wie zo iets doet, moet de andere erfgenamen meteen verwittigen.

Voor bederfbare spullen of goederen die snel hun waarde verliezen, laat artikel 3.72 in geval van noodzaak ook een beschikking toe. Bij al de rest beslissen de erfgenamen samen: het huis verhuren, verbouwen, te koop zetten of de inboedel laten weghalen. Welke handelingen in de woning als bewaren gelden en welke als aanvaarding van de erfenis, leest u in de gids over erfenis verwerpen en het huis leegmaken.

Dat samen beslissen geldt ook voor het moment waarop het huis leeg moet. Hoe u dat afstemt op de bezoeken of de akte, staat op de pagina geërfd huis leegmaken voor de verkoop.

Kan een erfgenaam de verkoop tekenen met een volmacht?

Ja, een erfgenaam die niet aanwezig kan zijn, laat zich vertegenwoordigen met een volmacht. Dat is handig wanneer een broer in het buitenland woont of een zus slecht te been is.

Notaris.be beschrijft ook een digitale volmacht. De erfgenaam verschijnt via een videoverbinding voor de notaris en tekent elektronisch met zijn identiteitskaart en pincode of met itsme. Daarna tekent een vertrouwenspersoon of een medewerker van het notariskantoor de akte in zijn naam. Zo'n akte heeft dezelfde kracht als een akte die op het kantoor getekend wordt.

Vraag de notaris tijdig welke vorm van volmacht hij aanvaardt. Een volmacht kan ook al voor het compromis geregeld worden, zodat de verkoop niet stilvalt omdat één handtekening ontbreekt.

Wie tekent voor een minderjarige of beschermde erfgenaam?

Voor een minderjarige erfgenaam tekent de ouder of de voogd, maar de verkoop van de woning vraagt een machtiging van de vrederechter. Notaris.be zegt het uitdrukkelijk: wie de geërfde woning van een kind wil verkopen, heeft die machtiging nodig. Het deel van de opbrengst dat naar het kind gaat, komt op een geblokkeerde rekening, waar de ouder alleen met toestemming van de vrederechter aan kan.

Staat een erfgenaam onder bewind, dan treedt de bewindvoerder op. Voor de verkoop van onroerend goed vraagt hij een bijzondere machtiging aan de vrederechter. De verzoekschriften die de vredegerechten daarvoor gebruiken, vragen onder meer schattingsverslagen of biedingen en het akkoord van de mede-eigenaars.

Reken voor zo'n machtiging extra tijd in, en vertel het de makelaar en de kandidaat-koper vooraf. Vraag de notaris hoe het compromis rekening houdt met een machtiging die nog niet verleend is.

Moet de langstlevende partner meetekenen bij de verkoop van het huis?

Ja, als de langstlevende partner het vruchtgebruik heeft, tekent hij of zij mee. De kinderen hebben dan de blote eigendom, de partner het recht om in het huis te wonen of het te verhuren. Volgens notaris.be kan het huis alleen in volle eigendom verkocht worden als de vruchtgebruiker meewerkt en zijn vruchtgebruik mee verkoopt.

Voor de gezinswoning heeft de langstlevende echtgenoot extra bescherming. Hij heeft altijd een veto over de omzetting van het vruchtgebruik op de gezinswoning en het huisraad, en kan niet gedwongen worden te vertrekken. Een wettelijk samenwonende partner erft het vruchtgebruik op de gezinswoning en de inboedel.

Een feitelijk samenwonende partner heeft geen wettelijk erfrecht, tenzij een testament iets anders bepaalt. Laat de notaris nakijken wie in uw situatie welke rechten heeft.

Wat als één erfgenaam weigert het huis te verkopen?

Als één erfgenaam weigert, kan het huis niet in der minne verkocht worden, maar niemand kan verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven. Elke erfgenaam kan de rechter vragen de verdeling te bevelen, zonder dat hij een reden moet geven.

Bij een gerechtelijke vereffening-verdeling wijst de rechter een notaris aan. Die maakt een inventaris op, noteert de standpunten van de erfgenamen en stelt een verdeling voor; wie het niet eens is, krijgt uiteindelijk een beslissing van de rechter. Notaris.be waarschuwt dat die procedure vrij lang duurt.

Een tussenweg is een notaris als bemiddelaar. Ook kunnen de erfgenamen afspreken om tijdelijk in onverdeeldheid te blijven, voor maximaal vijf jaar. En artikel 3.73 laat de rechter toe om een weigering opzij te zetten als die rechtsmisbruik zou zijn.

Wat betekent het akkoord van alle erfgenamen voor het leegmaken van het huis?

Ook voor het leegmaken van het huis moeten alle erfgenamen akkoord zijn, want de inboedel is net als het huis van hen samen. Spreek eerst af wie wat houdt, laat iedereen nemen wat hij wil, en duid één contactpersoon aan voor de praktische kant.

Stuur ons daarna foto's van elke ruimte en de datum van het compromis of de akte. De prijs ligt vast voor de eerste doos de deur uitgaat. Papieren, foto's en juwelen worden apart gelegd voor de familie, bruikbare spullen gaan naar De Kringwinkel en de rest wordt gesorteerd afgevoerd. Wat er met de inboedel na het overlijden gebeurt, leest u op die pagina; de stappen van de verkoop zelf staan in de gids huis verkopen na een overlijden.

Veelgestelde vragen