Huurwoning opzeggen na een overlijden in Vlaanderen

Moet u een huurwoning opzeggen na een overlijden in Vlaanderen?

Nee, bij een private huurwoning in Vlaanderen met een contract van 1 januari 2019 of later eindigt de huur vanzelf. Volgens artikel 42 van het Vlaams Woninghuurdecreet wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder.

Een voorbeeld: overlijdt de huurder op 14 augustus, dan eindigt de huur op 31 oktober. Er is geen aangetekende brief nodig om op te zeggen. Laat de verhuurder wel zo snel mogelijk weten dat de huurder overleden is, liefst schriftelijk, en spreek meteen een datum af voor de plaatsbeschrijving en de sleutels.

Die datum is ook uw deadline om de woning leeg te maken. Twee maanden lijkt lang, maar de uitvaart, de bank en de notaris nemen de eerste weken in beslag. Hoe het huurwoning leegmaken na overlijden praktisch verloopt, tot en met het bezemschoon opleveren, leest u op die pagina.

Wat gebeurt er met de huur als er nog een partner of medehuurder woont?

Dan loopt de huur door, want de regel van twee maanden geldt alleen bij het overlijden van de laatste huurder. Wie nog huurder is, blijft gewoon huren.

De echtgenoot of wettelijk samenwonende partner is volgens artikel 51 van het Woninghuurdecreet van rechtswege huurder, ook als alleen de overledene het contract tekende. Voor die partner verandert er dus niets aan de huur.

Een feitelijk samenwonende partner is niet vanzelf huurder. Wie al minstens een jaar samen in de woning woonde, kon tijdens het leven van de huurder samen met hem vragen om ook huurder te worden. Is dat gebeurd, dan is die partner medehuurder en loopt de huur door. Is dat niet gebeurd, dan was de overledene de laatste huurder. Vraag in die situatie snel aan de verhuurder welke regeling mogelijk is.

Kunnen de erfgenamen de huur voortzetten of vroeger beëindigen?

De erfgenamen kunnen binnen de termijn van twee maanden aan de verhuurder verklaren dat ze de huur voortzetten. Dan eindigt de huur niet en is er geen vergoeding van één maand. Dat gebeurt bijvoorbeeld wanneer een kind of kleinkind in de woning wil blijven wonen en de verhuurder dat goed vindt.

Vroeger stoppen dan op het einde van de tweede maand kan alleen in akkoord met de verhuurder. Komt er snel een nieuwe huurder, dan gaat een verhuurder daar soms op in. Zet zo'n afspraak altijd op papier, met de datum, de huur die nog verschuldigd is en wat er met de vergoeding gebeurt.

Maak die keuze niet los van de keuze over de erfenis. De huur, de vergoeding en het leegmaken zijn kosten van de nalatenschap. Wie overweegt de erfenis te verwerpen, leest eerst de gids over erfenis verwerpen en het huis leegmaken, want het leeghalen van de woning kan als aanvaarding gelden.

Welke huur en vergoeding betalen de erfgenamen na het overlijden van de huurder?

De erfgenamen betalen de huur tot het einde van de tweede maand na het overlijden, plus een vergoeding van één maand huur aan de verhuurder. Die vergoeding is wettelijk verschuldigd wanneer de huur op deze manier van rechtswege eindigt.

Die bedragen worden betaald uit de nalatenschap. Omdat de rekeningen van de overledene geblokkeerd zijn, loopt een domiciliëring voor de huur niet meer. Bespreek met de notaris of de bank hoe de huur betaald wordt, en vraag de verhuurder om even geduld als het attest of de akte van erfopvolging nog niet klaar is.

Bewaar de huurbetalingen, de vergoeding en de eindafrekening van de kosten. De notaris heeft die stukken nodig voor de aangifte van nalatenschap.

Welke regels gelden voor een huurcontract van vóór 2019 of buiten Vlaanderen?

Voor een schriftelijk huurcontract dat vóór 1 januari 2019 werd gesloten, geldt het Vlaams Woninghuurdecreet niet; daarop blijft de oude federale woninghuurwet van toepassing. Onder die regels eindigt de huur niet vanzelf bij het overlijden van de huurder. De huur gaat over op de erfgenamen, die moeten opzeggen volgens de regels van dat contract en die oude wet. Laat de opzegtermijn en een eventuele vergoeding nakijken door de verhuurder, een notaris of een huurdersorganisatie.

Lag de huurwoning in Brussel of Wallonië, dan gelden de huurregels van dat gewest, en die verschillen van de Vlaamse.

Hoe verloopt de plaatsbeschrijving bij het verlaten van de huurwoning?

Op het einde van de huur maken de verhuurder en de erfgenamen samen een plaatsbeschrijving bij uittrede op, als een van beiden daarom vraagt. Volgens artikel 39 van het Woninghuurdecreet gebeurt dat op tegenspraak, voor gezamenlijke rekening en uiterlijk op het moment dat de sleutels worden teruggegeven.

De woning wordt vergeleken met de plaatsbeschrijving bij intrede. Slijtage door ouderdom is niet ten laste van de huurder; schade wel. Neem daarom zelf foto's van elke kamer zodra de woning leeg is, ook van de kelder, de zolder en de meters.

Raken verhuurder en erfgenamen het niet eens, dan kan de rechter een deskundige aanstellen, op voorwaarde dat het verzoek binnen een maand na de ontruiming wordt ingediend. Een woning die leeg, bezemschoon en met alle sleutels wordt teruggegeven, voorkomt veel discussie.

Hoe krijgen de erfgenamen de huurwaarborg terug?

De huurwaarborg wordt vrijgegeven met een schriftelijk akkoord van de verhuurder en de erfgenamen, opgesteld ten vroegste op het einde van de huur, of met een rechterlijke beslissing. Zonder een van die twee mag de bank de geblokkeerde waarborgrekening niet vrijgeven.

In de praktijk ondertekenen verhuurder en erfgenamen dat akkoord na de plaatsbeschrijving bij uittrede. Eventuele schade of openstaande kosten worden dan van de waarborg afgehouden, de rest gaat naar de nalatenschap. De waarborg bedraagt in Vlaanderen maximaal drie maanden huur.

Vraag de bank op voorhand welke documenten ze nodig heeft om de waarborg aan de erfgenamen uit te betalen. Wil de verhuurder de waarborg voor zich opeisen, dan moet hij volgens het decreet binnen een jaar na het einde van de huur naar de rechter stappen; daarna verjaart die vordering.

Wat gebeurt er met een sociale huurwoning na een overlijden?

Bij een sociale huurwoning eindigt de huur van rechtswege als de laatste huurder overlijdt. Blijft er niemand meer in de woning wonen, dan eindigt de huur op de laatste dag van de tweede maand die volgt op de datum waarop de verhuurder het overlijden vernam. Zo staat het in artikel 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Wonen er nog andere bewoners die geen huurder zijn, bijvoorbeeld een volwassen kind, dan eindigt de huur op de laatste dag van de maand na de maand waarin de verhuurder het overlijden vernam. Die bewoners mogen daarna nog zes maanden in de woning blijven, met een aparte overeenkomst. De woonmaatschappij kan die termijn om billijkheidsredenen verlengen.

Is de sociale huurwoning niet ontruimd wanneer de huur eindigt en woont er niemand meer, dan mag de verhuurder de woning zelf ontruimen en de persoonlijke bezittingen van de overledene opslaan. Verwittig de woonmaatschappij daarom snel en spreek een datum af voor de sleutels en de plaatsbeschrijving.

Wat als de huurwoning niet op tijd leeg is?

Dan kan de verhuurder de rechter vragen een curator aan te stellen. De rechter beschrijft ter plaatse de inboedel, het geld en de roerende waarden en vertrouwt ze toe aan die curator. Na dertig dagen mag de curator de spullen verkopen, openbaar of uit de hand. Zijn opdracht eindigt pas als erfgenamen die aanvaarden zich melden en de kosten van de curator betalen.

Dat is voor niemand een goede afloop: foto's, brieven en papieren belanden dan in een procedure. Werk daarom terug vanaf de einddatum. Laat de familie in de eerste weken nemen wat ze wil houden, en plan het leegmaken enkele dagen voor de plaatsbeschrijving.

Wilt u weten wat het leegmaken kost, bekijk dan wat huis leegmaken na overlijden kost of stuur ons foto's van de woning. U krijgt vooraf een vaste prijs, de persoonlijke papieren en herinneringen worden apart gezet voor de familie en de woning wordt bezemschoon opgeleverd voor de plaatsbeschrijving.

Veelgestelde vragen